NGUYÊN NHÂN GIÁ NOXH NĂM 2025 BIẾN ĐỘNG TĂNG, DO CHÍNH SÁCH HAY DO TÁC ĐỘNG TĂNG GIÁ CHUNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS?

Những ngày cuối năm, chúng ta đang chứng kiến cuộc chạy đua về giá của các dự án nhà ở xã hội (NOXH), đặc biệt là dự án Rice City Long Châu do Liên danh Công ty CP Himlam Thủ Đô và Công ty CP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư, với giá bán gần 30 triệu đồng/m2 – mức cao nhất từ trước đến nay. Sau khi phân tích, có thể thấy đây là kết quả của các nguyên nhân chính khiến giá bán các dự án đồng loạt tăng mạnh vào cuối năm 2025.

1. Giá vật tư và nhân công tăng phi mã Từ đầu năm 2024, giá vật liệu xây dựng như xi măng, thép, đá, gạch, sỏi… đều tăng trung bình 25–30%, thậm chí cát còn tăng tới 35%. Chi phí nhân công, đặc biệt lao động phổ thông, cũng tăng cao do khan hiếm nguồn cung và yêu cầu kỹ thuật cao. Thêm vào đó, việc tăng lương cơ bản của Nhà nước đã kéo theo chi phí nhân công tăng thêm từ 15-20%. Những điều này trực tiếp làm tăng giá thành xây dựng, ảnh hưởng đến giá bán của nhà ở xã hội.

2. Các quy định mới làm thay đổi cách tính giá bán NOXH Trước đây, lợi nhuận từ bán hoặc cho thuê phần diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội (NOXH) được tính vào tổng chi phí, giúp giảm giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở xã hội. Thông thường, phần lợi nhuận từ các diện tích thương mại này được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội, giúp giảm giá thành. Đồng thời, các chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Tuy nhiên, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại này. Điều này làm tăng chi phí đầu vào, đẩy giá bán NOXH lên cao hơn. Mặc dù người dân được lợi khi không phải nộp 50% tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng căn hộ (tối thiểu 05 năm kể từ ngày trả hết tiền mua hoặc thuê mua), nhưng tổng thể giá vẫn tăng do những thay đổi về quy định này.

(Các kiot 2 tầng tại khối đế NOXH Rice City Long Châu được thiết kế hài hòa hiện đại)

3. Thuế GTGT trong chi phí đầu tư Trước đây, chi phí xây dựng nhà ở xã hội không bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT). Tuy nhiên, theo quy định mới, chi phí này phải tính cả thuế GTGT, dẫn đến tăng giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án.

4. Trang bị tiện ích dự án NOXH ngày càng cao cấp, hiện đại Các chủ đầu tư đã nâng cấp, trang bị nhiều tiện ích cao cấp cho các dự án NOXH nhằm nâng cao chất lượng sống như trung tâm thương mại khối đế, bể bơi, phòng tập Gym, Yoga trên tầng mái, trường học, siêu thị ngay trong khuôn viên dự án. Đặc biệt, dự án CT1 Rice City Long Châu còn trang bị tới 3 tầng hầm, đủ chỗ để xe ô tô cho hơn 300 căn hộ – chi phí này làm tăng đáng kể giá bán nhà (Theo câu nói ví von của các chủ đầu tư, “một tầng hầm bằng ba tầng nổi” ). Những tiện ích này, vốn thường chỉ xuất hiện trong các dự án thương mại, nay được các chủ đầu tư đưa vào các dự án NOXH để thu hút khách hàng, làm giá bán càng đẩy lên cao.

(Phối cảnh trung tâm thể thao tầng mái tại tòa nhà CT1 Rice City Long Châu)

Kết luận Nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà ở xã hội năm 2025 biến động tăng không chỉ xuất phát từ các yếu tố chính sách mới, mà còn do tác động của thị trường và chi phí xây dựng ngày càng tăng cao. Chính sách quy định mới và sự phát triển các tiện ích cao cấp đã làm tăng đáng kể giá trị dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán cuối cùng. Để đảm bảo thị trường nhà ở xã hội phát triển bền vững, cần có sự điều chỉnh chính sách linh hoạt, phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân, đồng thời kiểm soát tốt chi phí nhằm giữ giá cả hợp lý – giúp nhà ở xã hội thực sự trở thành nơi an cư lý tưởng cho những người có thu nhập thấp.